Отчёт о работе УК «Наша история» в доме №1 проспект Маршала Жукова за 15 месяцев: октябрь 2022 – декабрь 2023
Для вновь образованной управляющей компании «Наша история» дом №1 по проспекту Маршала Жукова стал первым домом, на обслуживание которого компания получила лицензию. В связи с этим, по началу не всё шло гладко, допускались некоторые недоработки, послужившие поводом для жалоб и критики. Однако в целом стоит признать, что уже за первые полгода работа компании всё же была налажена на достойном уровне с тенденцией к повышению эффективности. Уверенно идёт преодоление тяжёлого наследия, доставшегося УК «Наша история» от прежней управляющей организации.
Текущий ремонт
За 15 месяцев произведены следующие ремонтные работы:
- Отремонтированы общедомовые приборы учёта тепловой энергии, оптимизирована работа отопления и подача горячей воды. Результат: снижение энергопотребления (в гигакалориях) дома в целом в сезон 2022-2023 и 2023-2024 на 16,5% по сравнению с сезонами 2020-2021 и 2021-2022 (анализ прилагается).
- Произведены ремонты вертикальных участков (стояков) канализационных трубопроводов в 12 квартирах (29, 32, 33, 49, 53, 74, 88, 123, 146, 159, 180, 194), в том числе заменены участки труб в перекрытиях (7 штук), всего 29 метров трубы.
- Прочищен горизонтальный лоток канализации в подвале, восстановлена его нормальная проходимость.
- В ряде секций замены вертикальные участки трубопроводов ливневой канализации с чугуна на пластик, установлено 8 метров новых труб. В двух секциях загерметизированы имеющиеся трубы.
- В подвале разобраны и прочищены 6 выходов ливневой канализации, удалён застывший перлит.
- Летом 2023 года произведён косметический ремонт центрального подъезда – первого этажа и центральной лестницы.
- Заменено кровельное покрытие из профлиста на тамбуре центрального подъезда.
- Произведён ямочный ремонт дороги во дворе.
- Также произведено множество мелких ремонтов трубопроводов водоснабжения и отопления, входных дверей и замка центрального подъезда.
- Силами обслуживающей организации «ВСЛС» устранена крупная поломка лифта, заменены детали лифта.
- Устранены последствия внезапного отключения отопления в сильный мороз (декабрь 2023).
План ремонтных работ на 2024 год:
- По мере необходимости: текущий ремонт трубопроводов и прочих инженерных систем.
- Заказана смета на утепление стен «ноги носа» и потолков «арки под носом», вертикальных и горизонтальных поверхностей, через которые происходит значительная теплопотеря в части здания, именуемой «нос». Вопрос приобрёл крайнюю актуальность после событий декабря 2023 года, сильнейших морозов, замерзания канализации, замерзания трубопроводов отопления. Компания надеется изыскать муниципальное финансирование на производство данных работ. Рассматривается вариант технического решения с утеплением плитами из экструдированного полистирола («Пеноплекс») и обшивкой профилированным стальным листом.
- В летний сезон, при условии поступления достаточного объёма средств по статье «Текущий ремонт», продолжить отделочные работы (штукатурка, окраска) в других помещениях по согласованию с советом дома.
- Решение вопроса с доступом ко второй лестнице. Многие жители обоснованно опасаются остаться без запасного пути эвакуации в случае пожара. Требуется установка новых дверей с контролем доступа (электронными замками) с обеих сторон, чтобы лестницей могли пользоваться только собственники. Для гостей останется центральная лестница.
Содержание МКД
На доме работает следующий персонал:
- Начальник участка (по совместительству директор компании)
- Слесарь на постоянной основе, помощник слесаря эпизодически
- Электрик (частичная занятость)
- Уборщица
- Дворник
Начальник участка – координирует работу персонала, отвечает на звонки клиентов в качестве диспетчера, занимается материально-техническим обеспечением всех работ, закупкой материалов и инструментов.
Слесарь – следит за бесперебойной работой и по мере необходимости производит работы по ремонту и обслуживанию трубопроводов, запорной арматуры, инженерных систем дома. В случае необходимости привлекает к работе напарника. В нерабочее время работает за сверхурочную плату.
Электрик – привлекается время от времени для ремонта различных компонентов систем электроснабжения дома, освещения помещений общего пользования.
Уборщица – производит уборку мусора и влажную уборку помещений общего пользования, а именно:
- Коридор 5 этажа
- Коридор 9 этажа
- Центральный подъезд, 1 этаж
- Галереи лифта на всех этажах
- Центральная лестница
- Лестница в «носу» дома
- Подъезды-дворики №1, 10, 11, 12.
Каждый из этих условных секторов уборки (кроме двориков) моется 3 раза в месяц. Дворики - примерно 1 раз в 20 дней. Уборщица работает примерно раз в 2-5 дней по своему гибкому графику (т.к. работает также на других объектах), за один раз убирается лишь в некоторых секторах, т.к. за один раз убраться во всех секторах физически сложно. Как правило за один раз убирается:
- Коридор и галерея лифта 9 этажа, лестница с 9 по 5 этажи
- Коридор и галерея лифта 5 этажа, «нос» дома
- Лестница с 5 по 1 этаж, первый этаж центрального подъезда
- Подъезды-дворики
В связи с поступлением жалоб на работу уборщицы с ноября 2023 года ведётся график отчётов об уборке: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1CWTwQS1mWs8ynU0b-jwf1oVVsIsQBud1N_K2XL_qJr4/edit?usp=sharing в который заносятся фотографии с камер видеонаблюдения и отчёты уборщицы.
Дворник – ежедневное подметание тротуара во дворе дома и с торцов дома. По мере необходимости – сбор мусора, уборка снега, очистка от спрессованного снега и льда. Летом – покос травы 2 раза в сезон.
Также 1-2 раза в зимний сезон производится чистка дороги во дворе от спрессованного снега с помощью спецтехники.
В 2022 и 2023 годах по содержанию дома №1 также были произведены следующие нерегулярные работы:
- Аварийные вызовы в нерабочее время;
- Окраска фасада (закрашивание граффити);
- Закуплены и установлены камеры видеонаблюдения dom.ru;
- Построена новая песочница на детской площадке, завезён песок;
- Специализированной клининговой компанией оказаны услуги по мытью витража на главной лестнице, смыты все граффити;
- Утепление окон в коридоре, заделка щелей;
- В декабре 2023 – отогрев шести замёрзших стояков отопления специализированным подрядчиком с использованием сварочного трансформатора;
- В октябре 2022 – январе 2023 – по инерции использовались консьержи или непрофессиональные охранники у входа в центральный подъезд. Впоследствии данная практика была признана нецелесообразной, а решением общего собрания от 30.06.2023 функция консьержа-охранника упразднена.
Управление МКД (общехозяйственные расходы)
Общехозяйственные расходы в доле, приходящейся на дом №1, за 15 месяцев составили 5,36 рублей в расчёте на 1 кв.м. площади лицевых счетов, при тарифе 4,96 рублей / кв.м. до 01.10.2023 и 5,21 рублей / кв.м. после 01.10.2023.
В данные расходы входит содержание руководства компании, юридической службы компании, аренда офисного помещения, налоги и платежи в бюджет, расходы на услуги бухгалтерии и IT-сопровождения, сдачу отчётности, канцелярские расходные материалы, компьютерную и оргтехнику, топливо для автомобилей, банковское обслуживание, и т.п.
Доля дома №1 в этих расходах соответствует доле дома №1 в поступлениях средств по оплате услуг компании от собственников помещений в обслуживаемых домах. За 15 месяцев эта доля составила около 68%, так как большую часть этого времени УК «Наша история» обслуживала только дома №1, 116 и 124 по проспекту Жукова. С июня 2023 года в результате объединения с ООО УК «Иркутсклесстрой» и передаче нескольких домов во временное управление ООО УК «Наша история» общая площадь обслуживаемых помещений выросла до 64,2 тысяч кв.м., однако собираемость средств по новым домам пока оставляет желать лучшего.
В 2024 году руководство компании надеется увеличить собираемость по остальным домам и тем самым снизить долю общехозяйственных расходов, приходящихся на дом №1 до уровня ниже тарифа.
В целом собираемость средств по дому №1 по итогам 15 месяцев составила около 83%. Для сравнения – по дому №124 собираемость за 13 месяцев (01.12.2022-31.12.2023) составила около 87%.
Юридической службой ведётся работа по взысканию задолженности. С должников взыскано 151 тысяча рублей, поступления средств от ФССП продолжаются в январе 2024, на конец января общая сумма поступивших платежей по взысканию задолженностей составила 187 тысяч рублей.
При этом кредиторская задолженность ООО УК «Наша история» перед ресурсоснабжающими организациями (МУП «Водоканал», Иркутскэнергосбыт, Байкальская энергетическая компания) на 31.12.2023 отсутствует, все счета оплачены.
Подробный отчёт о расходах компании по управлению домом №1 за период 1.10.2022 – 31.12.2023 находится в приложенном документе.
- Отчёт за 15 месяцев (202210-202312).pdf, 544.1 KB